Nachdem das Parlament im Dezember 2024 den Systemwechsel bei der Besteuerung von selbstbenutztem Wohneigentum beschlossen hat, haben Volk und Stände an der Urne das letzte Wort. Bei einer Annahme der Vorlage würde der Eigenmietwert wegfallen. Gleichzeitig könnten Wohneigentümerinnen und -eigentümer aber auch Unterhaltskosten bei den Steuern nicht mehr abziehen. Das gilt auch für die Kosten für Energiespar- und Umweltmassnahmen. Abzüge auf Bundesebene wären nicht mehr möglich, während es den Kantonen freisteht, solche Abzüge weiter zu gewähren. Auch der Schuldzinsabzug würde für nicht vermietete Liegenschaften – mit einer zeitlich beschränkten Ausnahme bei Ersterwerbern – komplett wegfallen. Wie die Studie «Immobilien Schweiz – 1Q 2025» von den Immobilienmarktexperten von Raiffeisen Schweiz zeigt, könnten im vorherrschenden tiefen Zinsniveau für viele Wohneigentümerinnen und -eigentümer, je nach Haushaltstyp, erhebliche Steuerersparnisse möglich sein. Am stärksten würden dank des hohen Ersterwerberabzugs Neuerwerberehepaare von der Reform profitieren. Auch Haushalte mit tiefer Belehnung, beispielsweise viele Rentnerhaushalte, würden zu den Gewinnern der Reform gehören. Am wenigsten entlastet würden dagegen Eigentümerinnen und Eigentümer von sanierungsbedürftigen Liegenschaften. Denn werterhaltende Sanierungsarbeiten und auch pauschale Unterhaltskosten könnten nicht mehr vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.

Ungleiche Wertsteigerung und wegfallende Sanierungsanreize

Wie die Studie weiter zeigt, würde Wohneigentum im aktuellen Marktumfeld bei einer Abschaffung des Eigenmietwerts aufgrund der Steuervorteile insgesamt an finanzieller Attraktivität und folglich auch an Wert gewinnen. Dies gilt jedoch nicht für Eigenheime in sanierungsbedürftigem Zustand. Diese dürften aufgrund der durch die Reform wegfallenden latenten Unterhaltsabzüge an Wert einbüssen. Denn mit dem Wegfall der Abzüge würde der Unterhalt von Wohneigentum teurer, wodurch künftig weniger saniert werden dürfte. Daher zählt auch das Baugewerbe zu den potenziellen Verlierern der Reform. Langfristig ist damit zu rechnen, dass weniger Mittel in die Sanierung von Wohngebäuden und damit in Produkte und Dienstleistungen dieser Branche fliessen würden. Kurzfristig jedoch könnte es zu einem Bauboom kommen. Denn wer befürchtet, dass die Reform an der Urne angenommen wird, könnte jetzt anstehende Sanierungen vorziehen, um die dabei anfallenden Kosten noch von den Steuern abziehen zu können. Spätestens bei einer Annahme der Reform dürften Baufirmen in der Übergangsphase bis zum Inkrafttreten der Vorlage kurzfristig von vielen Last-Minute-Aufträgen profitieren. Die dann stark nachgefragten Dienstleistungen der Branche wären wohl nicht für alle sanierungsbereiten Wohneigentümerinnen und -eigentümer und nur zu einem deutlich höheren Preis verfügbar. Vorsichtige Eigenheimbesitzer sollten daher in Betracht ziehen, ohnehin bald anstehende Sanierungen so früh wie möglich aufzugleisen. Auf diese Weise können sie die latent in ihrem Zuhause schlummernden Steuerabzüge auf jeden Fall noch nutzen.